房地产估价师考试物业运营维护费用概述

一、物业服务收费

(一)物业服务收费原则

      应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。国家鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

(二)物业服务收费的价格管理方式

      物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

(三)物业服务收费的计费方式

1.包干制(类似固定总价合同)

      是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用 ，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2.酬金制(明确酬金比例)

      是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

(四)物业服务收费的费用构成

      实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

      实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金 。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

      ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

      ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

      ③物业管理区域清洁卫生费用;

      ④物业管理区域绿化养护费用;

      ⑤物业管理区域秩序维护费用;

      ⑥办公费用;

      ⑦物业服务企业固定资产折旧;

      ⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

      ⑨经业主同意的其他费用。

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