2021-12-22 11:45:58|已浏览：5486次
影响城市房地产评估的主要环境因素
房地产价格的影响因素多而复杂，通常划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素，是指对广泛地区的房地产价格水平有所影响的因素。区域因素，是指对某地区的房地产价格水平有所影响的因。个别因素，是指房地产自身状况或条件对其价格水平有所影响的因素。其中区位因素强调了区位对房地产的极端重要性。房地产的区位可划分为位置、环境、交通以及外部配套设施四个方面来认识。本文所要阐述的环境因素就包含在内。
一般来说环境可划分为自然环境和人文环境，其中自然环境的一部分可以划分为工程环境。自然环境是一切直接或间接影响人类的、自然形成的物质、能量和现象的总体，即地球的空间环境、阳光、空气、水、土壤、岩石、动植物、以及地壳的稳定性等自然因素的总和。自然环境资源作为一种稀缺资源对房地产的开发，尤其是生态住宅开发有很大价值。工程环境是人类在利用和改造自然环境中创造出来的人工环境。本文中的环境主要是指自然环境，不考虑人文环境的影响。
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，特别在城市中存在着明显区域差异的自然环境因素。对于城市房地产，这方面的环境因素有许多，其中主要有大气、声音、水文、视觉、卫生环境因素，主要从这五个因素进行初步分析。
1、大气环境因素
大气环境和人类生存密切相关，大气环境的每一个因素几乎都可影响到人类，大气的质量好坏直接关系人体的身体健康，房地产所处地附近应确保没有难闻的气味、不存在有害气体和各种粉尘以及悬浮颗粒物，大气环境对房地产价值具有重要影响。假若房屋所处地附近有化工厂、公共厕所、酿酒厂等，会造成较为严重的大气污染，该地的房地产价格普遍较低；相反临近公园、或者小区绿化较完善的地区，房地产价值则普遍较高。
2、声音环境因素
声音环境影响是种感觉性公害，原因是它不仅取决于噪声强度的大小，而且取决于受影响人当时的行为状态，并与本人的生理与心理因素有关。不同的人，或同一人在不同的行为状态下对同一种噪声会有不同的反应。假若房屋所处地靠近飞机场、火车站、大型工厂、娱乐场所以及商业较繁华等人群高度密集的地区都会造成较大的噪声，因此对于住宅、办公等房地产而言，较大的噪声会降低其房地产价值。相反，较低的噪声则会增加房地产价值。
3、水文环境因素
水环境是一个城市必不可少的资源之一。随着生活水平的提高，人们对于居住不仅仅只考虑水文系统的含量储备能力与供水量的大小，反而是更追求水文对居住舒适度的影响。“江景一线”式房地产已成为人们择房的重要标准，周边有湖泊等风景往往成为房地产销售的亮点，能够较大的提高房地产的价值。
4、视觉环境因素
视觉环境主要指人们生活工作中带有视觉因素的环境，视觉环境又主要分为两个，即视觉陈视与光环境。陈示是指各种视觉信息通过一定的形式陈列显示出来。人们生活和工作中的大量活动，都需要良好的光线，而光线的来源有两种，自然采光和人工照明，而采光的好坏对工作和生活的影响很大。假若房屋周边有公园、喷泉或者赏心悦目的绿化带，甚至建筑物之间设计的协调合理，房屋采光充足都可以提高房地产价值；相反，如若周围的广告牌、告示牌安放杂乱，地上停车场设计不合理，车辆停放杂乱无章，房屋采光不足都会降低房地产价值。
5、卫生环境因素
环境卫生是指城市空间环境的卫生。环境卫生之范围非常复杂而广泛，主要包括城市街巷、道路、公共场所、水域等区域的环境整洁，城市垃圾、粪便等生活废弃物收集、清除、运输、中转、处理、处置、综合利用，城市环境卫生设施规划、建设等。假若房屋周边道路以及小区的公共区域与绿化带整体整洁干净，生活垃圾分类合理都会使房地产的价值增加。相反，如果周遭垃圾杂乱无章的堆放，以及肮脏破旧的周边环境，则会大大的降低房地产的价值。
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